編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南繼續(xù)舉辦。連續(xù)十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地產(chǎn)全行業(yè)的年度盛會，此間傳奇還在繼續(xù)。
每一年博鰲房地產(chǎn)論壇，我們都在尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。
當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)宏大背景時，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地產(chǎn)行業(yè)。
觀點地產(chǎn)網(wǎng)曹舟南比以前更忙了。
剛剛將商業(yè)客戶送出門，還未來得及喝口水，就拿起自己的茶杯，三步并作兩步來到約好訪談的會議室，動作雷厲風行。
初次與曹舟南見面，上身穿著被熨燙得很平整的白色襯衫，搭配一條黑西褲和一雙黑皮鞋，簡單而又頗具氣場。
“不好意思，久等了，這段時間一直是比較忙的狀態(tài)?！眲?chuàng)業(yè)的忙碌在曹舟南身上體現(xiàn)得淋漓盡致，當被問及工作這么忙碌，是否有時間留給家人時，他有些無奈地回道：“哪有時間，都安排滿了。”
說著，曹舟南和我們細數(shù)起了他這周的工作安排：“禮拜六有四件事情撞到了一起，禮拜天上午是產(chǎn)城結合的會議，現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)公司都在跟我們談怎么合作的問題，下午也是開會?！?/span>
他笑稱，一個禮拜哪怕有半天休息時間都是極好的。
對于一個年過半百的企業(yè)管理者而言，這樣的工作強度讓人驚訝，但更讓人關注的是曹舟南所展現(xiàn)出來的激情?；蛟S，不僅對于新創(chuàng)的藍綠雙城是一個開始，對于曹舟南本人，這同樣是一次新的旅程。
為了保持良好的身體素質(zhì)，曹舟南每日鍛煉，既為鍛煉，也為解壓。畢竟，不管是對于藍綠雙城還是對于他自己而言，未來仍然需要面對許多未知的挑戰(zhàn)。
知命之年
1969年出生于浙江舟山，曹舟南今年正好五十歲。
古語有言，五十而知天命。曹舟南在踏入這一階段之際，也對自己未來想要做的事情有了明悟——在將要踏入五十歲之前，他給自己送了一份禮物，也就是如今的藍綠雙城。
對于曹舟南為何辭去綠城中國職務，又為何在眾人感覺形勢難以明辨的情況下毅然創(chuàng)業(yè)，坊間眾說紛紜。簡單寒暄過后，我們便將這一問題率先拋給了當事人。
“在我的理解中，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)開始進入到下半場，這個時候為什么要做藍綠雙城？
首先是基于我對市場的判斷，企業(yè)在下半場怎么做，而對我來說也是一個自我調(diào)整，我很有興趣?！?/span>
簡單三兩句，曹舟南說出了促使自己在當下這一時間節(jié)點走上創(chuàng)業(yè)舞臺的原因。
在曹舟南看來，所謂上下半場，兩者之間根本差異在于側重點的不同。上半場基本特征體現(xiàn)為快節(jié)奏和浮躁，下半場則更注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務品質(zhì)。
“在上半場，房地產(chǎn)幾乎歸到了賺快錢的行業(yè)里面，把地買來，快速開發(fā)、銷售、回籠。在這樣一個節(jié)奏下，很難真正沉下心來做產(chǎn)品品質(zhì)、做服務品質(zhì)?！?/span>
對于上半場的形容，曹舟南用了“粗糙”二字。在他的標準里，房地產(chǎn)產(chǎn)品打造分為三個層面：“在上半場里，房地產(chǎn)行業(yè)其實可以歸到制造業(yè)，制造房子。而我們需要反思的，也是制造行業(yè)最基本的一點，就是房子品質(zhì)做好了沒有？”
一個住宅項目中，房子的品質(zhì)無疑是曹舟南關注的首位，他甚至直言，如果連最基本的房子品質(zhì)都做不好，下半場可以考慮退場了。
除去居住屬性外，基礎配套則是曹舟南所說的第二層。他指出，如今不少樓盤中，超市、餐飲等服務配套是不完善的。有的是沒有做好規(guī)劃，有些則是雖然已經(jīng)為這些基本配套預留出了物理空間，但在商家導入環(huán)節(jié)又出現(xiàn)了問題。
曹舟南總結道，上半場對于房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻很大，但不得不承認的是，還有許多需要提升的地方。
“基本的品質(zhì)和配套都沒有滿足的情況下，去談提供健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育服務更像是個口號。在這樣的形勢下，去討論產(chǎn)城的概念，無疑就有些遠了?！?/span>
至于第三個層面，則是要圍繞人的健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文旅、運動等方面的訴求去提供服務。
這三個層面，正是曹舟南想要在下半場中拓展的幾大方向。
停頓了一下，曹舟南接著分析說，在下半場，核心城市的建設指標越發(fā)稀缺，土地供應的不足也導致了中國房地產(chǎn)下半場定位發(fā)生了根本性的變化，未來房地產(chǎn)更多是城市為了引導新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的配套手段。
在一定程度上印證曹舟南觀點的是，如今地產(chǎn)商們想要去拿地，一般會出現(xiàn)需要與教育、醫(yī)療、購物中心等內(nèi)容綁定的情況。
“在下半場，如果沒有導入新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的能力，企業(yè)想要拿到房地產(chǎn)用地是很難的?！?/span>
在曹舟南的理論體系中，如果說上半場是以房地產(chǎn)為主導，先蓋房后導入相應的配套產(chǎn)業(yè)，那么下半場則是完全相反的概念，以產(chǎn)業(yè)為主，先導入產(chǎn)業(yè)再蓋房子作為配套，這正是曹舟南口中藍綠雙城存在的意義。
端起茶杯，曹舟南喝了口茶，繼而笑著說道：“既然看到了行業(yè)里的一些弊端和問題，那我還是想要做一些事情的，我對藍綠雙城的未來充滿信心?！?/span>
藍綠顏色
從最早的綠城，到宋衛(wèi)平的藍城，再到如今的藍綠雙城，每每提及公司名字時，曹舟南總不免被人問起“藍綠”這一名字的由來。
是情懷？又或是借勢？曹舟南給出了第三種答案。
“當時我也跟宋總商量過，實際上我們想表達的是藍代表智慧、科技、未來；綠則代表了品質(zhì)、生態(tài)、理想?；谶@樣的定義，我們把公司取名叫藍綠雙城。”
曹舟南笑言：“很多人說我取名藍綠雙城是不是想把藍城和綠城都包起來？其實不是這個意思?！?/span>
基于這一理念，藍綠雙城從名稱中便表現(xiàn)出了自己有別于傳統(tǒng)地產(chǎn)商的一面。資料顯示，藍綠雙城的全稱為“藍綠雙城科技集團有限公司”，聽著似乎和地產(chǎn)公司不太沾邊。在藍綠雙城旗下，目前共有19家子公司，具體包括了產(chǎn)業(yè)公司、科技公司、服務公司等。
“上半場出現(xiàn)的問題，我要將它變成下半場藍綠雙城的價值。我們既然在此時此刻組建這樣的公司，目的就是將上半場的弊端變成下半場的亮點?！?/span>
不僅如此，曹舟南透露了自己對于藍綠雙城的定位：“我們肯定是要做全國性公司的。”但這樣的定位也就意味著，藍綠雙城不得不面對管理半徑很長的難題。
“做全國性公司，這是沒辦法的事。我的戰(zhàn)略目標是很清楚的，下半場房地產(chǎn)的投資與開發(fā)是分離的，所以我希望我把C端（開發(fā)端）做得比較強、比較大。”
在規(guī)劃中，藍綠雙城未來3到5年內(nèi)將會在全國結合區(qū)域布局十幾家具備有一級開發(fā)資質(zhì)的公司、十余家甲級設計院以及十余家一級總包公司。
“在投資與開發(fā)分離方面，我是老老實實做開發(fā)端的，產(chǎn)品力、服務力才是我們的核心競爭能力?！?/span>
言語之中，曹舟南毫不掩飾自己對于藍綠雙城產(chǎn)品營造能力的信心：“都是從老綠城這么多年走過來的，這是我們的看家本領。所以，產(chǎn)業(yè)端是我們目前主要突破的方向?！?/span>
基于掌舵者對于未來形勢的判斷，藍綠雙城正在積極尋求“以產(chǎn)業(yè)為導向、以地產(chǎn)為配套”之間的融合。據(jù)曹舟南透露，目前商談的就有一個項目，是某企業(yè)想打造一個智慧物流園區(qū)，由藍綠雙城去做住宅配套，“一定是先導入產(chǎn)業(yè)再做地產(chǎn)，未來將會是在產(chǎn)業(yè)端以運營倒推配套?！?/span>
諸如此類的合作中，藍綠雙城推崇“共建”模式，會與合作伙伴共同組建一個公司，從而可以產(chǎn)業(yè)落地為先導，實施共同開發(fā)。在藍綠雙城的字典中，產(chǎn)業(yè)的范圍并不小，囊括了智能制造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、智慧教育、遠程醫(yī)療甚至是數(shù)字體育等。
曹舟南揮了揮手，調(diào)侃道：“什么黃金時代、白銀時代已經(jīng)過去了，下半場必須把產(chǎn)業(yè)做好，獲得運營收入，這才是可持續(xù)的，盈利模式已經(jīng)發(fā)生了根本性轉變。”
對此，曹舟南為藍綠雙城提出了一個“雙開發(fā)商”的新穎說法。傳統(tǒng)開發(fā)商是物理開發(fā)商，包括做規(guī)劃、設計、營造的。而藍綠雙城則提出，在傳統(tǒng)的物理開發(fā)、規(guī)劃設計的基礎上再做一層數(shù)字規(guī)劃，名為“數(shù)字開發(fā)商”。
“數(shù)字開發(fā)商圍繞的核心是科技、產(chǎn)業(yè)、服務，比如說5G，比如說機器人，這是和藍綠雙城中的藍字相對應的。”
未來邊界
不管是對行業(yè)，對共建，還是對公司的定位，都能看出曹舟南深耕行業(yè)數(shù)十載的經(jīng)驗。相比起他的個人履歷而言，藍綠雙城則有些過于年輕了。
2019年1月20日，藍綠雙城召開戰(zhàn)略合作簽約儀式正式宣布成立，至今才剛剛過去半年時間。曹舟南顯然是有備而來：“發(fā)布會時全國推送到我們這里已經(jīng)差不多有200個項目，如今項目庫里數(shù)量已經(jīng)接近500個了。”
曹舟南很滿意，待后續(xù)將產(chǎn)業(yè)板塊業(yè)務完整落地，藍綠雙城的項目儲備數(shù)量預計將超過一千個。
“當下這種大環(huán)境里當然有挑戰(zhàn)，但是因為人們對美好生活的向往，實際上我們還是有很大的空間去做很多事的。”言語之中，曹舟南對于藍綠雙城未來邊界的“野心”不小。
不過，他也同樣承認，藍綠雙城如今仍是屬于一家“創(chuàng)業(yè)型公司”。因此，藍綠雙城與大公司相比不免少了一絲家底，但也沒有太多包袱，藍綠雙城多出了一份輕盈。輕盈，也是藍綠雙城的輕資產(chǎn)模式的特色之一。
“船大難掉頭，而我們則是輕裝上陣。按照我們的做事方式，公司實力與核心競爭力一定是每年不斷提升的?！辈苤勰厦靼?，如今自己想要在行業(yè)中做出突破，必然需要打造屬于自己的核心競爭力。
“我們下一步的關鍵是要團隊把新的商業(yè)模式創(chuàng)建起來，包括未來社區(qū)、城市有機更新等?！?/span>
說到這，曹舟南臉色舒展，表揚自己的團隊在這一點上做得很好，都是以一種創(chuàng)業(yè)的心態(tài)在拼。
雖然是公司創(chuàng)立者，但曹舟南并不喜歡被人稱為“老板”。“我的股份，哪是什么老板?！辈苤勰辖榻B說，公司平時開會大家都是暢所欲言，沒有職位大小，只有對錯，誰有道理最后就聽誰的。
與合伙理念類似，曹舟南還在原來代建的基礎上提出了藍綠雙城的另一個業(yè)務模式——“共建”。
他表示，自己希望未來打造一個平臺生態(tài)的概念，融合各種好的資源促成一個項目：“現(xiàn)在我們的項目以小股操盤為主，一般會投20%到30%。當然也有一部分是代建，不過未來也要改，不是傳統(tǒng)收費模式，而是核定并收取一些人員的基礎費后進行市場對賭。”
在曹舟南的規(guī)劃中，藍綠雙城今年將會落地30個項目，明年后年預計都能比上一年翻一倍。這樣的速度，給曹舟南及團隊帶來的壓力無疑是巨大的，他坦言，自己已經(jīng)開始在控制公司的發(fā)展速度了。
對于一家初創(chuàng)公司而言，控制發(fā)展速度的做法讓人不解。繼續(xù)追問下，曹舟南解釋道：“因為我們每個項目都只能成功不能失敗?！?/span>
“每個項目都需要經(jīng)過多次會議討論，制定目標。有幾個小鎮(zhèn)項目，甚至光是規(guī)劃討論就進行了十幾輪。”
“我對這個是很偏執(zhí)的，但不偏執(zhí)就達不到目標?！辈苤勰闲χf，自己在工作時是非常認真的，因為絕不允許有達不到目標的情況出現(xiàn)。
雖然已經(jīng)年過五十，但言語中依然不難看出曹舟南個性堅韌與做事堅決。而他自己也承認，這樣的性格與自己從小在海邊長大有著密切關系：“從小看著海長大，也就學會了看得更遠一點。”
不僅如此，曹舟南在處理個人感情與工作之間關系時同樣十分堅決。他介紹說，在創(chuàng)業(yè)過程中，不少人是自己共事了10年以上的老伙伴。但如果這個人不夠努力，對待工作不認真，自己仍會狠心趕人，“工作是工作，公司不是我一個人的?！?/span>
不得不承認的是，對于一個已歷經(jīng)行業(yè)眾生百態(tài)的人而言，還依然能保持創(chuàng)業(yè)的激情，實屬難能可貴。
訪談臨近結束時，曹舟南解釋自己依然保持激情的原因：“或許是因為我有鈍感力吧，看到困難就會想著解決它，也不會因此而喪失信心。”
他舉起杯子，打了個比方：“就像這杯茶，我明明知道是勾兌的，但我照樣能喝得很香。”
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對藍綠雙城科技集團有限公司董事長曹舟南先生的專訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：接近50歲再創(chuàng)業(yè)，為什么您愿意擔這個風險？
曹舟南：中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入到下半場，所謂的下半場是城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%，一部分城市的城市化率已經(jīng)達到70%左右。上半場和下半場的根本差異就是，上半場的時候，中國房地產(chǎn)在各級政府領導下，開發(fā)商各自發(fā)揮自己在產(chǎn)品營造、開發(fā)、服務方面的基本能力，
房地產(chǎn)對中國城鎮(zhèn)化的貢獻是不可替代的。一些主要城市的城市建設是從房地產(chǎn)開發(fā)開始的，房地產(chǎn)在城市建設和城市化的貢獻，包括房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟的貢獻，是不可否定的。
但是上半場的基本特征，就是房地產(chǎn)行業(yè)幾乎歸到了賺快錢的產(chǎn)業(yè)里面，把地買來，快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠，所以在上半場在這么一個基本節(jié)奏和基本表象情況下，走得比較浮躁，真正沉下心來做產(chǎn)品品質(zhì)、做服務品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不多。
現(xiàn)在回過頭看，上半場確實是做得比較粗糙，走得比較粗獷。我們不要說比較遙遠的小鎮(zhèn)，也不要說產(chǎn)城的概念，就是在廣州、杭州這樣的城市，市中心的純住宅項目，比如客戶買了房子，生活基本的訴求、服務配套里面，這方面做得非常健康的不多。
作為開發(fā)商角度講，可能圍繞基本生活配套留出了物理空間，但導入安排有很多的問題。
從這個角度來看，上半場還有很多需要提升的地方，更不要說去做其它更高大上的方面，例如圍繞健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文旅、運動展開的一系列服務。
上半場應該說這個行業(yè)有貢獻，但是還有很大的提升空間。我們由此可以推導，做這個產(chǎn)業(yè)的，因為做的是商品，房子就是商品，不是自給自足的，是要賣的，甚至可以把房地產(chǎn)行業(yè)也歸到制造業(yè)，既然是做制造業(yè)，是生產(chǎn)產(chǎn)品的，首先產(chǎn)品品質(zhì)一定是要得到非常好的保障。
生產(chǎn)房子的把產(chǎn)品的品質(zhì)做好了沒有？這是最基本的訴求。如果連這個都做不好，我認為作為一個開發(fā)商，作為專門生產(chǎn)房子的開發(fā)商，連基本產(chǎn)品都做不好的話，在下半場應該考慮退場了。
產(chǎn)品品質(zhì)做得不錯的，我們也不好高騖遠，就圍繞基本生活的需求，服務內(nèi)容做到了嗎？如果這個沒做到位，我認為也可以考慮下半場退場，這個基本服務做到位的真的不多。
第三個層面，要圍繞人的健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等方面的訴求，甚至包括文化、旅游、運動等，圍繞人的本身展開一系列配套服務和產(chǎn)業(yè)服務，這個能力具不具備？
我想表達的意思就是，房地產(chǎn)進入了下半場，下半場有幾個特征：第一，核心城市的建設指標極為稀缺，廣州也好、杭州也好，城市化率已經(jīng)到70%左右了，剩下的建設指標是非常稀缺的，假設拿到了建設用地，首先要滿足兩大塊的需求，一是新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的建設需要，二是基礎設施建設的指標問題。
第二，城市功能重新布局，包括教育、學校、醫(yī)院的布局，包括政府服務資源的布局，新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的建設用地，城市建設框架所需要的用地占到絕大部分。城市化到70%左右以后，剩下的地已經(jīng)很少了，這些地里面要發(fā)展新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)，剩下房地產(chǎn)開發(fā)用地已經(jīng)不多了。
中國房地產(chǎn)下半場定位發(fā)生了根本性變化，房地產(chǎn)不過是配套而已，是為了引導新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的配套。
上半場房地產(chǎn)是主導，提升了城市化率，下半場房地產(chǎn)是配套，是為了新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)導入以后，有人口來了以后的一個配套。
從這里導出第二個結論，下半場沒有新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導入能力，想要拿到房地產(chǎn)用地很難。
所以我說粗獷、粗放有它的道理，有幾家開發(fā)商在認認真真做研究？今天大家都去舉牌，拿到今天的高地價，博取明天的高房價，未來再用這種模式與行業(yè)進步的方向不相一致，不用再說什么黃金時代、白銀時代。
這個時候為什么要做藍綠雙城？一是基于我對中國房地產(chǎn)上半場和下半場的判斷，在下半場怎么做？對我來說也是一個自我調(diào)整，我很有興趣。第二是為了我的團隊，第三是一種社會責任。
現(xiàn)在社會老齡化非常嚴重，再比如說新畢業(yè)的大學生，農(nóng)村里的一些孩子，他們的父母親舉債給他們讀書，供他們大學畢業(yè)，到了新的城市，他們的生活成本很高，房子根本買不起，我們有沒有可能創(chuàng)造條件，讓本科畢業(yè)生三年內(nèi)買得起房子？
我們可以提供青年公寓，單套總價控制在60萬到80萬，30%首付。我們現(xiàn)在做的養(yǎng)老公寓，也是在跟優(yōu)秀企業(yè)合作。
觀點地產(chǎn)新媒體：青年公寓跟目前這些長租公寓有什么區(qū)別？
曹舟南：最近有沒有關注，很多大房企關于長租公寓的戰(zhàn)略做了很大調(diào)整。這個事情很簡單，從三四年前開始涉足這個領域，當時我做了好幾個模型，當時推演出來只有工業(yè)用地、廠房，政府統(tǒng)一改成長租公寓，這是可以做的。
招拍掛的地來做長租公寓，像杭州平均回報在2.5%，覆蓋不了財務費用，銀行基準貸款都是4.75%，所以做得越多虧得越多。
藍綠雙城在去年下半年組建，為什么要組建？我考慮到方方面面的東西，剛才已經(jīng)談到了，怎么組建？在下半場，在此時此刻組建藍綠雙城科技集團，為什么取藍綠雙城呢？
外面理解有藍城、綠城，實際上很多人這樣理解也很正常，當時也是跟宋總一起商量過，實際上我們當時更多想表達的是，藍代表智慧、科技、未來、，綠代表品質(zhì)、生態(tài)、理想。
基于這樣的定義，我們把公司取名叫“藍綠雙城”。很多人說叫“藍綠雙城”，是不是想把藍城和綠城都包起來？其實不是這個意思。
我們叫藍綠雙城科技集團，現(xiàn)在下面有19家公司，包括產(chǎn)業(yè)公司、科技公司、服務公司等等。針對中國房地產(chǎn)上半場出現(xiàn)的問題，要變成下半場藍綠雙城的價值。我們既然在此時此刻組建這樣的公司，一定要變成下半場的價值點。
今年1月20日開了戰(zhàn)略合作簽約儀式，當時儀式結束，印象中我們接收到的項目信息接近200個。第二波是到了今年4月份拿到舟山項目以后，然后是杭州市中心打鐵關這個項目落地，到現(xiàn)在儲備項目信息接近500個。
觀點地產(chǎn)新媒體：速度很快。
曹舟南：把后面的產(chǎn)業(yè)這一塊落地了，儲備項目信息相信會超過上千個。
觀點地產(chǎn)新媒體：這樣的管理半徑很痛苦。
曹舟南：這沒辦法，只要做全國性公司，肯定是管理半徑很長。藍綠雙城組建，戰(zhàn)略目標是很清楚的，就是基于對下半場房地產(chǎn)表現(xiàn)的這個行業(yè)的特征，特別是投資與開發(fā)相分離，所以我希望在C端（開發(fā)端）做得比較強、比較大。
在3-5年里面，我們設想可能會在全國布局十幾家一級開發(fā)資質(zhì)公司，甲級設計院也有十幾家，甚至一級總包也有十幾家。在投資與開發(fā)分離方面，老老實實做開發(fā)端，做C端；投資端是主要合作方去完成，而且投資端一定不是我們的核心競爭力。
因為從傳統(tǒng)角度來講，產(chǎn)品開發(fā)的營造能力，產(chǎn)品力、服務里，是我們的核心競爭能力。所以C端的能力建設里面，這是當下我們最主要的方向。
我們正在全國布局，現(xiàn)在在浙江有一級開發(fā)企業(yè)，馬上要在廣州、在深圳落地，然后在北京、山東、武漢這些大的區(qū)域配置一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，配置甲級設計院，配置一級總包資質(zhì)單位。
觀點地產(chǎn)新媒體：不會自己全包來做？
曹舟南：對，現(xiàn)在我們這個都解決了。所以我說把上半場的弊端要變成下半場的價值端。
這是大的戰(zhàn)略，希望下半場做到C端。產(chǎn)品營造我不擔心，這是我們的看家本領，服務端也不擔心，剩下的關鍵是產(chǎn)業(yè)端。下半場如果沒產(chǎn)業(yè)整合能力，照樣得退場，所以產(chǎn)業(yè)端目前比較重要。
觀點地產(chǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)的壓力蠻大，很難做。
曹舟南：現(xiàn)在我們把哈工大、浙大、中科院、中國美院這些高校體系組合過來，然后是科研院所、頭部企業(yè)都整合起來，已經(jīng)有80幾項產(chǎn)業(yè)資源匯聚在這里。
今后如果需要導入產(chǎn)業(yè)，我們肯定歡迎。既然要導入產(chǎn)業(yè)，就要配置一定的居住產(chǎn)品開發(fā)或者其它產(chǎn)品，現(xiàn)在市場上講得比較多的叫產(chǎn)城結合。
未來在產(chǎn)業(yè)端以運營倒推配套，原來開發(fā)商更多是以空間安排為主，不管后面的運營，下半場更重要的是導入產(chǎn)業(yè)、導入運營。
觀點地產(chǎn)新媒體：運營是非常大的難題。
曹舟南：從我們現(xiàn)在的情況來看，這個方面完全可以做起來。我們建的是一個平臺生態(tài)的概念，讓最好的資源、最優(yōu)的資源一起來做這個事情。
觀點地產(chǎn)新媒體：藍綠雙城一個根本的不同，是做一個生態(tài)，大家共同來做？
曹舟南：沒有產(chǎn)業(yè)導入一定不要做，現(xiàn)在還是在過渡期，我們跟其它企業(yè)不一樣。有些已經(jīng)是上市公司，有些已經(jīng)很大了，有500億凈資產(chǎn)，哪怕一年虧50億，也可以撐10年。
很多企業(yè)現(xiàn)在還能撐下去，能檢漏一塊地就可以補充一點。一個行業(yè)、一個產(chǎn)業(yè)如果見頂了，或者叫紅海，這種情況下就別做了。在紅海里面要找到藍海，必須有新的商業(yè)模式，必須引入產(chǎn)業(yè)。
上半場賺快錢，下半場開發(fā)收益、投資收益是薄利，但是要在這個行業(yè)里面獲取相應的利潤，必須把產(chǎn)業(yè)做好，獲得運營收入，這才是可持續(xù)的。
盈利模式已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉變，在商業(yè)模式上必須創(chuàng)新。還是玩命拿高地價，以博取高房價，這個時代已經(jīng)過去了，這種商業(yè)模式很難再走遠。
觀點地產(chǎn)新媒體：雙開發(fā)商怎么說？
曹舟南：傳統(tǒng)的開發(fā)商是物理開發(fā)商，是造房子的，做規(guī)劃、設計、營造的，現(xiàn)在增加了“數(shù)字開發(fā)商”，圍繞科技、產(chǎn)業(yè)、服務。數(shù)字開發(fā)商在傳統(tǒng)的物理開發(fā)、規(guī)劃設計的基礎上再做一層數(shù)字規(guī)劃。
比如說5G，我們可以植入進來，今后很多的工作都是由機器人代替，現(xiàn)在好多保安都是用機器人替代了，保潔也有好多是機器人代替了，可以大幅降低人工成本。
所以數(shù)字開發(fā)包括科技服務、產(chǎn)業(yè)服務、生活服務，相關的服務內(nèi)容都要由數(shù)字規(guī)劃來完成，今后數(shù)字化的概念徹底打開。
這個雙開發(fā)商的概念跟藍綠兩個字是對應起來的，數(shù)字開發(fā)商對應的是“藍”，”綠”對應的是物理開發(fā)商。
觀點地產(chǎn)新媒體：很有深意。
曹舟南：我們的性格是要么不做，要做就做最好，所以一定要有新的商業(yè)模式，一定要創(chuàng)造價值，不能創(chuàng)造價值就別做了，賺兩塊錢有意思嗎？那還不如留點時間去周游世界。
藍綠雙城創(chuàng)建的時間也不長，儲備項目庫有500多個，核心競爭力是什么？因為任何一個公司，任何一個企業(yè)，任何一個組織，一定要有核心競爭力。沒有核心競爭力，商業(yè)模式不能成立，盈利模式也不能成立。當然，盈利對我們來說不重要，現(xiàn)在關鍵是要團隊把新的商業(yè)模式創(chuàng)建起來。
關于未來社區(qū)，現(xiàn)在我們在大面積的推，包括廣州白云區(qū)準備做一個城市更新項目，會植入未來社區(qū)的概念進去，九大場景全部體現(xiàn)出來，未來會完全不一樣。
另外，就是我們現(xiàn)在在做的城市有機更新，這是一個生態(tài)的關系。美麗鄉(xiāng)村建設方面，我們找了三個地方，青田、桐廬和慈溪。
美麗鄉(xiāng)村我們也會做，但是美麗鄉(xiāng)村還在探索發(fā)展模式，目前主要是做公益事業(yè)。
美麗鄉(xiāng)村基本的要求，除了漂亮的規(guī)劃和建筑，暢通交通以外，關鍵是人要導入進去。
觀點地產(chǎn)新媒體：有責任感。
曹舟南：現(xiàn)在進入下半場，必須要有社會責任，否則就別做了，不是簡單賺錢的問題。
這一點我們團隊非常好，一直以創(chuàng)業(yè)的心態(tài)，我們這里除了我是董事長，還有一個總經(jīng)理，沒有經(jīng)營班子，都是叫創(chuàng)始合伙人。
大家暢所欲言，有情緒、有不同意見都敞開談，沒有職務大小，都是誰對誰錯的問題，最后聽對的，“道理“最大。
觀點地產(chǎn)新媒體：在傳統(tǒng)的代建模式上，您怎么看？
曹舟南：傳統(tǒng)代建方面我最重視的是資本代建，因為資金量是無限的，只要做成功一個資本代建，別人都會讓您來代建。現(xiàn)在都是做的存量，存量是有限的，2009年我和宋衛(wèi)平先生創(chuàng)立代建模式至今10年，存量已經(jīng)消化得差不多了。
資本代建實際上形成一種市場對賭概念，所以我說是無窮大。現(xiàn)在藍綠雙城提出來小股操盤，有好的項目，我們現(xiàn)在一般是投20%到30%，同股同權，大家捆綁在一起。
一般性的土地，我們除了股權合作以外，剩下還有超額獎勵，這是大家都愿意的?，F(xiàn)在我們的項目以小股操盤為主，當然也有一部分代建。代建也要改，不是這種收費模式，核定好基礎人員的基礎費是多少錢，剩下的就是市場對賭。
明年必須把產(chǎn)品擺出來，只有項目落地了，才能不斷地提純，這是我們的一個商業(yè)模式。
觀點地產(chǎn)新媒體：這個夢想很大。
曹舟南：所以我在行業(yè)出現(xiàn)這種情況下還要做這個公司，第一是自己想做點事情，第二是為這個行業(yè)，第三是為團隊。
看到了行業(yè)的一些弊端和問題，想著還是要做一些事情，我對藍綠雙城的未來充滿信心。做好一個企業(yè)，特別是在中國這種大環(huán)境下當然有挑戰(zhàn)，但是我們還有很大的空間做很多事。
觀點地產(chǎn)新媒體：曹總換了一個身份，自己是老板，感覺有什么不一樣？
曹舟南：我不喜歡大家叫我老板，我們本身就是一個創(chuàng)始合伙人機制，我的股份也不是太多。
觀點地產(chǎn)新媒體：只能說當領頭人。
曹舟南：現(xiàn)在我們的訴求不一樣，更多的是希望為客戶、為城市、為社會真正做好事情。所以我老是說，公司的能力建設、核心競爭力建設，這是最關鍵的問題。
按照我們的性格和基本做事的方式，一定是每年都會不斷地提升。
觀點地產(chǎn)新媒體：萬一出現(xiàn)了很大的波折，萬一失敗怎么辦？
曹舟南：理論上今年應該會落地項目30個，明年估計會翻倍，后年可能再翻倍。項目庫里有很多的項目，我還在控制速度，為什么控制速度呢？
開創(chuàng)始合伙人會議的時候，講得最多的是每個項目根據(jù)既定目標、戰(zhàn)略，只能成功不許失敗。
在內(nèi)部管理方面，在行業(yè)里面，我的形象是嚴肅、嚴謹?shù)摹Ｒ驗椴粓?zhí)著、不偏執(zhí)就達不成目標。
基于行業(yè)里有一定的影響力，大家的認可度，你推出來的東西，如果達不到目標，那是絕對不允許的。
包括幾個大的小鎮(zhèn)項目，規(guī)劃討論已經(jīng)十幾輪了，要么不做，要做就必須是具有引爆點，不是這么簡單的。
觀點地產(chǎn)新媒體：您有時間分配給家人嗎？
曹舟南：沒有時間，今天早上在給我排日程，禮拜六有四件事情撞了，禮拜天開一整天的會，上午是產(chǎn)城結合的會議，現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)公司都在跟我們談怎么合作的問題。禮拜天下午還有其他安排，我說一個禮拜哪怕讓我休息半天都好。
觀點地產(chǎn)新媒體：您怎么鍛煉，怎么解壓？
曹舟南：我最近想，再遲睡覺也要早上6點起來跑4公里左右，昨天晚上我到家快12點了，然后又跑步跑了十來公里。
觀點地產(chǎn)新媒體：您是杭州人嗎？
曹舟南：舟山人，海邊上的。
觀點地產(chǎn)新媒體：曹總的性格不是很像江浙人。
曹舟南：跟海邊長大有關系，從小看著海長大，應該也有好處。一望無際的太平洋在家門口，可以看得遠一點，想得開一點，心胸寬一點，講得好聽就是格局高一點，另外一方面就是從小看到臺風這種惡劣的天氣。
我有一點自以為處理得比較好，就是個人感情跟工作關系處理得比較恰當。
像這次藍綠雙城創(chuàng)業(yè)的過程中，很多是跟我共事10年以上的老團隊，核心層里面很重要的高管犯了錯誤，我也痛下決心處理了。雖然我們是這么多年的老朋友，但是對工作不認真，或者說不努力，或者說完成不了目標任務，對不起，你就得離開崗位。
工作是工作，這個公司不是我一個人的。
觀點地產(chǎn)新媒體：您真下得去手？
曹舟南：下得去手，工作我會非常嚴格，批評也很嚴，但是涉及到個人實際利益，比如說獎金問題、薪酬問題、晉升問題，這些方面我會分開。
這件事情為什么沒做好？我會分析，確實是的價值觀問題、意識問題，我們就不能共事。如果是因為失誤，或者是要求高了一些，不影響他的獎金、晉升，但是也會提出非常嚴肅的批評。
觀點地產(chǎn)新媒體：雖然說利潤不是第一訴求，那資金會遇到問題嗎？
曹舟南：這也是奇跡，藍綠雙城作為創(chuàng)業(yè)公司，現(xiàn)在浙江省一些著名企業(yè)都投了基金給到藍綠雙城。
觀點地產(chǎn)新媒體：還是您的品牌效應。
曹舟南：包括金融系統(tǒng)也給了很大的支持，資金現(xiàn)在不是最大的問題，而且我們在重投項目里面會很謹慎。
觀點地產(chǎn)新媒體：曹總很不容易，還能保持創(chuàng)業(yè)的激情，這一點很難。
曹舟南：這取決于鈍感力。鈍感力是什么意思？明明知道這杯茶是勾兌的，我照樣喝得很香。
目前我們很多事情處于這么一個狀態(tài)，特別是社會現(xiàn)狀，如果嫌棄這杯茶是勾兌過的，你不喝，那就什么都不要做了。
做事業(yè)的人必須要有鈍感力，會看到方方面面負能量的事情那么多，一定要有鈍感力，看到不好的方面，照樣要去順應這個環(huán)節(jié)。
當你有本事了，去參與解決它，這是應該做的。但是反過來講，也不要因此喪失信心，不要因此頹廢，所以鈍感力是很重要的。
青年領袖：寄予厚望的地產(chǎn)新力量，在如初興奮和激動的時代，思索未來，回歸理性。
