藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南
即便是距離2020年春節(jié)僅剩十余天，曹舟南依舊如同上了弦的發(fā)條：參加完北京業(yè)內(nèi)交流論壇后，馬不停蹄約見(jiàn)天津項(xiàng)目方洽談合作，第二天又折回北京約見(jiàn)了幾位項(xiàng)目總。
他的微信頭像是“藍(lán)綠雙城”特有的標(biāo)志，主色調(diào)選用了“藍(lán)”“綠”，在外方內(nèi)圓的構(gòu)圖之下，利用色彩切割的搭配構(gòu)圖，顯得活潑、俏皮。
于2018年8月辭任綠城中國(guó)行政總裁后，曹舟南花了4個(gè)月的時(shí)間走訪了相關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)，涉及宏觀政策、金融政策，用他的話來(lái)講，他在尋找這個(gè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展方向和一些確定因素和不確定因素，希望建立一個(gè)和中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合的新公司。
讓曹舟南欣慰的是，2019年先后簽約杭州、北京、深圳、濟(jì)南、成都、蘭州等重點(diǎn)城市項(xiàng)目，特別是12月接連簽約惠州、北京后海、岳陽(yáng)等多個(gè)項(xiàng)目，今年1月初杭州主城區(qū)拿下首個(gè)自投TOD項(xiàng)目、融信集團(tuán)原首席營(yíng)銷官?gòu)埼凝埣用?，都預(yù)示著藍(lán)綠雙城已經(jīng)步入發(fā)展正軌。
“大利就是大義，大義就是大利。藍(lán)綠雙城想要打造的是社會(huì)公器的企業(yè)。它更注重創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，更注重社會(huì)的公共平臺(tái)、公共容器、社會(huì)價(jià)值。這表現(xiàn)在老人、青壯年、青年甚至少年、兒童，在這個(gè)公器里面都能分享藍(lán)綠雙城的發(fā)展。”
外界給予的聲音是，曹舟南越來(lái)越像宋衛(wèi)平了，因?yàn)閮扇诵愿穸加泄虉?zhí)的一面，且離開(kāi)綠城之后，一個(gè)撲身“藍(lán)城”品牌打造，另一個(gè)則為“藍(lán)綠雙城”奔走奔忙，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之間，“藍(lán)”“綠”“城”成為兩人身上揮之不去的標(biāo)簽。
傳承“師傅”對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的理想主義情懷基因之外，曹舟南又增添了些理性的成分，這大概源于早期浙江鐵投體制內(nèi)的工作，加上財(cái)務(wù)出身的背景讓他對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有更加靈敏的嗅覺(jué)。
韋斯伯德曾提出一個(gè)著名的六盒模型理論，“不管業(yè)務(wù)和組織架構(gòu)怎么變，六個(gè)盒子跑一遍?！睆慕M織內(nèi)部視角、檢視業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)過(guò)程的利器，從盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)狀切入，著眼去打開(kāi)未來(lái)可能性，同樣“盒子”成為曹舟南在采訪中反復(fù)提到的詞匯。
在關(guān)于房企生命周期圖譜至關(guān)重要的“錢(qián)”“地”“人”中后兩者皆迎來(lái)階段性厚積薄發(fā)的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，曹舟南試圖通過(guò)企業(yè)目標(biāo)愿景、結(jié)構(gòu)組織、關(guān)系流程、員工激勵(lì)等多維架構(gòu)呈現(xiàn)出一個(gè)脫胎于綠城，又不同于綠城、藍(lán)城的“藍(lán)綠雙城”。風(fēng)財(cái)訊獨(dú)家對(duì)話藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南，聽(tīng)他講述藍(lán)綠雙城的盒子理論。
分割式銷售？基金購(gòu)房？
兩類人群穿行中的三大服務(wù)
通過(guò)對(duì)不同機(jī)構(gòu)和人群的拜訪和交流，曹舟南有了自己對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷：行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，一方面，以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化切換到以新經(jīng)濟(jì)和新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新形式上，制造業(yè)加服務(wù)業(yè)成為房地產(chǎn)下半場(chǎng)需還原回歸的內(nèi)容；另一方面，城市增量開(kāi)發(fā)增速趨緩，城市存量更新和資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)服務(wù)成為重心。
所以，曹舟南的答案是，在市場(chǎng)陷入同質(zhì)化紅海之爭(zhēng)之時(shí)，將企業(yè)的客群邊界鎖定青年人及老年人身上，重點(diǎn)打造具有品質(zhì)的青年創(chuàng)業(yè)公寓及新型養(yǎng)老公寓。
養(yǎng)老公寓可以做成分割式銷售，根據(jù)經(jīng)濟(jì)條件，老年人可以自主選擇是面積及戶型。于年輕人而言，大學(xué)畢業(yè)生可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)藍(lán)綠雙城的基金，累計(jì)達(dá)到相應(yīng)年數(shù)以此達(dá)到買(mǎi)房的目的。
在產(chǎn)品上，聚焦高品質(zhì)、高性價(jià)比，融合物理空間和數(shù)字空間作“雙開(kāi)發(fā)”；在服務(wù)上，以泛會(huì)所為載體，配套餐飲、住宿、洗衣、理發(fā)、健身、超市等基礎(chǔ)服務(wù)，擴(kuò)圍教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、康養(yǎng)等品質(zhì)服務(wù)，且面向周邊街區(qū)打開(kāi)，作社會(huì)化服務(wù)。這就是藍(lán)綠雙城倡導(dǎo)的盒子理論，不僅規(guī)劃和營(yíng)造安定的盒子形體，同時(shí)創(chuàng)造和豐富美好的盒子內(nèi)涵。
這一系列看似理想的方式，是曹舟南對(duì)于藍(lán)綠雙城的最新構(gòu)想。聚焦欣欣向榮的青年買(mǎi)房難題和幾近垂暮的老年養(yǎng)老人群，曹舟南將公司長(zhǎng)焦鏡頭俯視在整個(gè)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)之下，這兩大社會(huì)性待解難題之上。
針對(duì)青年人、老年人這兩類人群，曹舟南想要呈現(xiàn)給他們的是，不僅僅為他們提供基本生活需求的物理盒子，而是要?jiǎng)?chuàng)造生活、工作、創(chuàng)業(yè)或養(yǎng)老的平臺(tái)和生態(tài)?！暗谝?，老年人在一個(gè)城市幾十年生活，不可能簡(jiǎn)單地離開(kāi)，候鳥(niǎo)式養(yǎng)老不現(xiàn)實(shí)；第二，老年人關(guān)鍵是要有尊嚴(yán)地養(yǎng)老，不能沒(méi)有質(zhì)量地等待生命的終結(jié)。所以，實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老、居家式養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的三位一體結(jié)合是最好的方式?！?/p>
例如，對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，他在比較健康的情況下，如居家一樣，是一種正常養(yǎng)老生活。如果說(shuō)他有小恙，下面有護(hù)理院，有醫(yī)生、護(hù)理，包括吃飯、洗衣，基本生活服務(wù)全部到位。
再如，各城市都在爭(zhēng)取青年人才的落戶，像杭州每年新進(jìn)青年人才超過(guò)40萬(wàn)，如何幫助青年人才更好地實(shí)現(xiàn)安居、樂(lè)業(yè)的理想，既能盡早住進(jìn)心儀的房子，享受舒適的配套和服務(wù)，把精力集中到工作和價(jià)值創(chuàng)造中，又能得到創(chuàng)業(yè)空間、創(chuàng)業(yè)政策的支持和幫助，這是一座城市對(duì)青年人才的真正尊重，當(dāng)然也是藍(lán)綠雙城重點(diǎn)推進(jìn)落地的事情。
曹舟南透露，目前比較典型的青年創(chuàng)業(yè)公寓在寧波及杭州都有落子，寧波遠(yuǎn)洲項(xiàng)目屬于拿地建設(shè)，體量在8萬(wàn)方，杭州打鐵關(guān)項(xiàng)目為合作項(xiàng)目，有接近18萬(wàn)方的體量，目前正在加快推進(jìn)建設(shè)，預(yù)計(jì)明年4月份會(huì)在市面銷售。老年公寓目前也在進(jìn)行中，難點(diǎn)是找尋具有規(guī)范醫(yī)療設(shè)施的項(xiàng)目場(chǎng)地。
賣(mài)醬油計(jì)分兌價(jià)購(gòu)房“硬通貨”？
房地產(chǎn)下半場(chǎng)的區(qū)塊鏈閉環(huán)體系
從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)化為“運(yùn)營(yíng)商”，房地產(chǎn)行業(yè)步入資產(chǎn)管理階段，重新劃定的邊界同時(shí)，以區(qū)塊鏈為主網(wǎng)絡(luò)科技正在重塑一種新的可能。
曹舟南對(duì)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風(fēng)財(cái)訊道出了區(qū)塊鏈時(shí)代的買(mǎi)房創(chuàng)新邏輯：“買(mǎi)一瓶醬油積5分，買(mǎi)一套房子積5萬(wàn)分，這意味著平時(shí)生活消費(fèi)都可以正兒八經(jīng)地硬兌現(xiàn)?！?/p>
他進(jìn)一步解釋道：業(yè)主在藍(lán)綠雙城的消費(fèi)將形成區(qū)塊鏈的數(shù)字技術(shù)計(jì)算，通過(guò)區(qū)塊鏈技術(shù)，虛擬結(jié)算，但是可以達(dá)到硬兌現(xiàn)，真正做到從物理的概念做到智慧數(shù)字科技相結(jié)合。
“房子不過(guò)是美好生活的一個(gè)盒子，是一個(gè)載體。房子提供之后，美好生活落地的根本是服務(wù)?！辈苤勰险J(rèn)為，今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商必須要學(xué)會(huì)經(jīng)營(yíng)城市資產(chǎn)。房地產(chǎn)下半場(chǎng)一定要進(jìn)入到城市資產(chǎn)管理，不像上半場(chǎng)土地紅利很多，開(kāi)發(fā)賣(mài)掉即為賺錢(qián)。
他將藍(lán)綠雙城定義的是中國(guó)美好生活的建設(shè)者、服務(wù)者，并采用“雙開(kāi)發(fā)”模式，即物理開(kāi)發(fā)+數(shù)字開(kāi)發(fā)，在實(shí)現(xiàn)物理開(kāi)發(fā)的同時(shí)，通過(guò)數(shù)字開(kāi)發(fā)，打造與物理空間相對(duì)應(yīng)的數(shù)字空間和數(shù)字生活。
此外，把原來(lái)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系中涉及到的三大服務(wù)，營(yíng)銷服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)，將人員結(jié)構(gòu)及組織模式形成“三合一”大服務(wù)體系也是曹舟南希望達(dá)成的特色。
“行業(yè)內(nèi)營(yíng)銷體制是低底薪、高提成，置業(yè)顧問(wèn)在房子賣(mài)了70%、80%以后，一般會(huì)換到另一個(gè)新項(xiàng)目，問(wèn)題是，這批人是最早接觸客戶的，他對(duì)客戶的性格、脾氣、家庭結(jié)構(gòu)非常了解，而當(dāng)房子后續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)業(yè)主往往聯(lián)系的是另外一批人，這就大大提高了交流成本和服務(wù)成本?！?/p>
曹舟南表示，藍(lán)綠雙城想要打造這樣一個(gè)平臺(tái)、一支隊(duì)伍，服務(wù)人員是貫穿在銷售、物業(yè)、生活服務(wù)全生命周期中，與業(yè)主形成緊密的粘性及共契度。
“今后，物業(yè)可以成立一支隊(duì)伍，他們可以進(jìn)入房產(chǎn)銷售端，也可以進(jìn)入資產(chǎn)管理里面，營(yíng)銷和物業(yè)兩支隊(duì)伍形成的人才進(jìn)入我們的盒子進(jìn)行管理，把營(yíng)銷服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)人員打通，只有這樣，我們今后在中國(guó)城市中發(fā)展中才是所謂的鄰里空間，園區(qū)生活具體內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容一體到位，否則沒(méi)有服務(wù)團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有服務(wù)平臺(tái)，都是無(wú)本之木?！?/p>
融資渠道收窄，企業(yè)重資產(chǎn)周轉(zhuǎn)路徑紅利收縮，不少房企踏上了輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路，想要構(gòu)建壁壘，就要做自己最擅長(zhǎng)的那部分，藍(lán)綠雙城也在集合共同之力形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
事實(shí)上，早在2010年，曹舟南便用輕資產(chǎn)的思維方式組建了中國(guó)第一家真正的輕資產(chǎn)地產(chǎn)公司，原為綠城的代建公司---綠城建設(shè)管理集團(tuán)，用綠城的工廠為其他企業(yè)建造房子，此種代建模式也為綠城貢獻(xiàn)了三分之一的銷售額。
在藍(lán)綠雙城的輕資產(chǎn)之路上，曹舟南想換個(gè)新玩法：將原有的“代建”升級(jí)為“共建”。以小股操盤(pán)、融資代建、純代建、合作開(kāi)發(fā)等為主要方式，形成一個(gè)業(yè)主、投資人、事業(yè)合伙人、戰(zhàn)略合作方的共建生態(tài)。
曹舟南指出，之前的代建模式存在責(zé)任、權(quán)利不對(duì)等，所有方方面面的風(fēng)險(xiǎn)都在委托方、土地方。因?yàn)榇ǚ讲怀袚?dān)任何責(zé)任，開(kāi)發(fā)速度快慢及質(zhì)量好壞都一樣，從商業(yè)倫理角度講，值得商榷。
藍(lán)綠雙城所呈現(xiàn)的“共建”模式則強(qiáng)調(diào)，“價(jià)值創(chuàng)造、利潤(rùn)兜底、售價(jià)對(duì)賭、超額分成”基本原則，“如果約定要達(dá)到多少售價(jià)，如果我達(dá)不到這個(gè)（目標(biāo)）我就要賠你的。即使是純代建，也不同于以往，在取費(fèi)基數(shù)中扣除了地價(jià)，以售價(jià)-地價(jià)為取費(fèi)基數(shù)，因售價(jià)的構(gòu)成中一大部分是地價(jià)，特別是一二線城市的地價(jià)占比較高，剔除地價(jià)后作為取費(fèi)基數(shù)，這是對(duì)市場(chǎng)規(guī)則的充分尊重和回歸，更體現(xiàn)代建方的價(jià)值創(chuàng)造?！?/p>
曹舟南改變通過(guò)簡(jiǎn)單的品牌輸出和管理輸出方式，按照他的設(shè)想，如果項(xiàng)目拿地時(shí)間很久，但是沒(méi)有啟動(dòng)資金，藍(lán)綠雙城給它提供啟動(dòng)資金，一起進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，這種“大同式”運(yùn)營(yíng)方式革新了目前既有的開(kāi)發(fā)格局與模式。
雖然員工持股更偏向于傳統(tǒng)的合伙人模式，但也不難看出，步入“白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)行業(yè)正在尋找加快轉(zhuǎn)型的利器，作為根本機(jī)制，藍(lán)綠雙城創(chuàng)新全面啟用了事業(yè)合伙人模式。讓價(jià)值創(chuàng)造者通過(guò)股權(quán)擁有工作成果的分配權(quán)、分享權(quán)，既是合伙人的價(jià)值體現(xiàn)，也將提純隊(duì)伍成長(zhǎng)。
在藍(lán)綠雙城高管的名片上，出現(xiàn)了清一色的“合伙人”字樣。曹舟南任綠城行政總裁一職期間，曾在公開(kāi)場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)希望在綠城內(nèi)部推行事業(yè)合伙人制度。這份未完成的夢(mèng)想，在藍(lán)綠雙城全面推行。
據(jù)曹舟南介紹，目前藍(lán)綠雙城的合伙人分為三類，一種是創(chuàng)始合伙人，主要包括創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)成員，在總部里，屬于核心層。第二種是高級(jí)合伙人，有十幾個(gè)，從公司經(jīng)營(yíng)層到集團(tuán)公司主要部門(mén)，涵蓋營(yíng)銷口、營(yíng)銷口、服務(wù)口等；第三種是事業(yè)合伙人，更多的是在項(xiàng)目公司或者總部里面的，如高級(jí)經(jīng)理等級(jí)別。
“我理解未來(lái)公司的組織形式就是合伙人制，不是打工者，我們一起來(lái)創(chuàng)業(yè)，一起做事業(yè)，一起擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)、分享成果?！?/p>
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談行業(yè)薪資：存在很大水分
人才結(jié)構(gòu)體系方面會(huì)引入服務(wù)型人才
有情懷的人身邊總是不乏新才舊將跟隨，從藍(lán)綠雙城2018年11月1日注冊(cè)成立，公司主要管理層多出自中交入股前的“老綠城”，過(guò)程中多有來(lái)自萬(wàn)科、中海、龍湖等企業(yè)和投行、金融機(jī)構(gòu)的中堅(jiān)力量加盟，加上今年1月初加入的融信原首席營(yíng)銷官?gòu)埼凝?，藍(lán)綠雙城在人才方面不斷擴(kuò)盈。
對(duì)于未來(lái)藍(lán)綠雙城在人才結(jié)構(gòu)方面的規(guī)劃，曹舟南解釋稱，一方面我們需要非常優(yōu)秀的營(yíng)造口的人才，但是我更注重，更在意服務(wù)，這個(gè)是關(guān)鍵中的關(guān)鍵；這樣的人才在房地產(chǎn)行業(yè)里面找很少，更多的是在其他的產(chǎn)業(yè)里面。比如說(shuō)，旅游、酒店積攢的大量的服務(wù)人才，甚至包括高質(zhì)的物業(yè)服務(wù)人員及公務(wù)員等。
在曹舟南看來(lái)，中國(guó)目前服務(wù)行業(yè)缺少的是專業(yè)技能及骨子中的自信，“在新加坡餐廳吃飯，服務(wù)員，端菜、跑菜，點(diǎn)菜過(guò)程中滿臉笑容，他們從事這個(gè)行業(yè)能感受到非常光榮，這是目前行業(yè)人員骨子里缺少的東西?！?/p>
此外，對(duì)于房地產(chǎn)下半場(chǎng)的發(fā)展方向，曹舟南認(rèn)為人才結(jié)構(gòu)需要大幅度的調(diào)整。“行業(yè)發(fā)展到今天為止，薪酬水平，管理費(fèi)用的比例，我認(rèn)為需要做到認(rèn)真反思，一個(gè)醫(yī)院院長(zhǎng)、專家一年的收入不到200萬(wàn)，在房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)項(xiàng)目總超出這個(gè)數(shù)額的人比比皆是，行業(yè)的薪酬水平結(jié)構(gòu)，我認(rèn)為是有很大的水分。”
在藍(lán)城官網(wǎng)的董事長(zhǎng)致辭里，宋衛(wèi)平曾稱：藍(lán)城脫胎于綠城，而藍(lán)一定會(huì)比綠好，藍(lán)是我最喜歡的顏色，大海的藍(lán)好過(guò)樹(shù)上的綠。
青出于藍(lán)而勝于藍(lán)？于曹舟南而言，有“綠”又有“藍(lán)”的藍(lán)綠雙城又會(huì)創(chuàng)造出怎樣的佳話？
